Daňová poradna

Vážení klienti,

na této stránce pro Vás připravujeme informace o nakládání s nemovitostmi, které slouží pouze pro lepší orientaci v problematice. Neneseme žádnou odpovědnost za důsledky využití těchto informací v praxi. Při převodu či prodeji nemovitostí je vždy nutné se obrátit na odborníky z oblasti práva a použít aktuální právní normy (Sbírka zákonů ČR).

• Seznam dokladů potřebných k převodu nemovitosti
• Daň z převodu nemovitostí - 3% (platné od 1.1.2004)
• Daň z příjmů
• Daň z nemovitostí

• Výběr článků z oblasti nemovitostí a bydlení

Seznam dokladů potřebných k převodu nemovitosti nahoru

Nemovitosti:	Družstevní byty a garáže:
nabývací listina (např. kupní smlouvy, rozhodnutí o dědictví, darovací smlouva, dohoda o zřízení práva osobního užívání pozemku, kolaudační rozhodnutí, atd.) aktuální výpis z katastru nemovitostí (zajistí naše kancelář) snímek katastrální mapy (zajistí naše kancelář) znalecký posudek (dle dohody zajistí naše kancelář) výpis z obchodního rejstříku u právnických osob projektová dokumentace a další	nájemní smlouva ( příp. dohoda o předání a převzetí družstevního bytu do osobního užívání nebo dohoda o převodu členských práv a povinností) aktuální rozpis nájmu

 

Daň z převodu nemovitostí - 3% (platné od 1.1.2004)nahoru

S účinností od 1.1.2004 dochází novelou zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, k zásadní změně jak v podání přiznání k dani z převodu nemovitostí, tak především v placení této daně.

Přiznání k dani z převodu nemovitostí podávají fyzické a právnické osoby, které úplatně převádějí vlastnictví k nemovitostem, vyměňují nemovitosti nebo na ně přechází vlastnictví k nemovitostem při výkonu rozhodnutí, vyvlastnění, konkurzu, vyrovnání, či vydržení nebo ve veřejné dražbě dle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách a fyzické osoby nebo právnické osoby oprávněné z věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni při nabytí nemovitostí darováním. Za nemovitosti jsou pro účely této daně považovány věci nemovité, byty a nebytové prostory. Jde-li o převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem ze společného jmění manželů nebo do společného jmění manželů, podává každý z manželů samostatně daňové přiznání. V případě podílových spoluvlastníků podává daňové přiznání každý spoluvlastník samostatně.

Dle nové právní úpravy je poplatník povinen podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž

• byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí, tj. návrh na vklad práva do katastru nemovitostí, ke kterému se váží právní účinky vkladu práva do katastru nemovitostí, byl podán katastrálnímu úřadu dnem 1.1.2004 a násl.,
• nabyla účinnosti smlouva o úplatném převodu vlastnictví k nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí

Katastrální úřad v případě povolení vkladu práva vyznačí na smlouvě o převodu vlastnictví k nemovitosti doložku, kde se mimo jiné uvádí "Vklad práva zapsán v katastru nemovitostí dne ….". Od tohoto data běží lhůta pro podání daňového přiznání.

Povinnou přílohou daňového přiznání je kopie smlouvy, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti a znalecký posudek o ceně zjištěné dle oceňovacího předpisu platné ke dni nabytí nemovitosti novým vlastníkem, tj. ke dni právních účinků vkladu práva do katastru nemovitostí, jde-li o úplatný převod nemovitosti evidovaných v katastru nemovitostí na základě smlouvy nebo ke dni účinnosti smlouvy o úplatném převodu nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí.

V případech úplatných převodů nebo přechodů vlastnictví k nemovitostem uskutečněných v době po 1.1.2004 je daňový subjekt povinen v daňovém přiznání si daň z převodu nemovitostí sám vypočítat a ve lhůtě pro podání daňového přiznání daň zaplatit

Sazba daně z převodu nemovitostí z úplatných převodů či přechodů vlastnických práv uskutečněných po 1.1.2004 činí 3 % ze základu daně (min. 50,-Kč). Daň se vyčísluje z vyšší částky, kdy je porovnána hodnota ve znaleckém posudku a kupní smlouvě.

Upozornění: Nepodá-li poplatník daňové přiznání a současně nezaplatí daň nebo tak učiní opožděně, tj. po lhůtě k podání daňového přiznání, vystavuje se sankci v podobě penále na dani z převodu nemovitostí popř. možnosti zvýšení daně až o 10%.

Daň z příjmůnahoru

Předmětem daně z příjmů jsou příjmy z prodeje nebo pronájmu majetku. Poplatníkem daně z příjmu je ten, kdo příjem obdrží.

Od daně z příjmu jsou osvobozeny příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Dále jsou osvobozeny příjmy z prodeje majetku uvedeného v předchozí větě v případě, že prodávající zde nemá bydliště, nemovitostí a nebytových prostor přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu 5 let. V případě, ze jde o prodej nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), zkracuje se doba pěti let o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele nebo zůstavitelů, pokud nemovitost byla nabývána postupným děděním v řadě přímé nebo manželem (manželkou). Tyto lhůty se vztahují na majetek, který nebyl zahrnut v obchodním majetku prodávajícího.

Příjmy z prodeje, na které se nevztahuje osvobození uvádíme do daňového přiznání a stávají se součástí všech příjmů, které prodávající dosáhl v daném roce. Daňovou povinnost si prodávající vyčísluje v daňovém přiznání sám. Při vyčíslení daně se příjmy snižují o výdaje vynaložené v souvislosti s prodejem (např. nabývací cena nemovitosti, výdaje spojené s prodejem - znalecké posudky, platby notáři, provize realitní kanceláře, zaplacená daň z převodu nemovitostí, atd.). Rozdíl příjmů a výdajů vstupuje do celkového základu daně z příjmů.

Daňové přiznání k dani z příjmů se podává k 31.3. následujícího roku, ve kterém byly příjmy podléhající dani dosaženy. Pokud poplatník využije zákonné možnosti odložit termín pro podání přiznání a platby daně prostřednictvím plné moci daňového poradce prodlužuje se termín do 30.6. K těmto termínům je daňová povinnost také splatná.

Dani z příjmu podléhají také příjmy z pronájmu Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon) stanoví v § 9 pro poplatníky - fyzické osoby, že příjmy z pronájmu jsou:

1. příjmy z pronájmu nemovitostí (jejich částí) nebo bytů (jejich částí), příjmy z pronájmu nebytových prostor
2. příjmy z pronájmu movitých věcí, kromě příležitostného pronájmu, který se posuzuje jako ost. příjem podle § 10 odst. 1 písm. a) zákona.

Jedná-li se o příjmy z pronájmu plynoucí manželům ze společného jmění manželů zdaňují se jen u jednoho z nich, a to i v případě, že plynou z více druhů pronajatých nemovitostí nebo věcí movitých, a to i rozdílného charakteru (např. automobil, dům, chata, byt, garáž, pozemek aj.). Tyto příjmy je třeba uvést do daňového přiznání jednoho z manželů. Bude-li se však jednat o pronájem majetku, např. domu zahrnutého v obchodním majetku jednoho z manželů, jedná se již o příjmy podle § 7 u toho z manželů, který má předmětný majetek zahrnut ve svém obchodním majetku.

Základem daně podle § 9 zákona jsou příjmy snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Pokud je to pro poplatníky výhodné, mohou uplatnit výdaje paušální částkou ve výši 20 % z dosažených příjmů.

Daň z nemovitostínahoru

Nemovitostmi se rozumějí pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Daňovou povinnost má podle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále je "zákon") každá fyzická a právnická osoba, která je vlastníkem nemovitosti nacházející se na území České republiky bez ohledu na její bydliště a sídlo. Poplatníkem daně je též právnická osoba, která má právo hospodaření nebo trvalého užívání k pozemkům ve vlastnictví státu a ke stavbě. U pronajatých nemovitostí spravovaných Pozemkovým fondem České republiky nebo Správou státních hmotných rezerv nebo převedených na Fond národního majetku je poplatníkem daně nájemce.

Nájemce je též poplatníkem daně u pronajatých pozemků, jde-li o pozemky, jejichž původní vlastnické hranice v terénu neexistují, protože byly sloučeny do pozemků s hranicemi v terénu reálně existujícími. Uživatel je poplatníkem daně v případě, že vlastník pozemku není znám nebo u pozemků, jejichž hranice v terénu reálně vznikly po předání pozemků jako náhradních za původní pozemky sloučené. Nájemce pozemku, není-li sám poplatníkem, za daň ručí. Má-li k nemovitosti vlastnické právo nebo právo hospodaření více subjektů, nebo je-li k nemovitosti zřízeno právo trvalého užívání více subjektům, jsou tyto povinny platit daň společně a nerozdílně. Bude podáno jedno daňové přiznání jedním ze subjektů za celou nemovitost. Neučiní-li tak, ke splnění daňové povinnosti může být finančním úřadem vyzván kterýkoliv z nich.

Podá-li daňové přiznání jeden z poplatníků majících vlastnická nebo jiná práva k téže nemovitosti, považuje se tento poplatník za jejich společného zástupce, pokud si poplatníci nezvolí jiného společného zástupce. Přestane-li být fyzická nebo právnická osoba poplatníkem daně z nemovitosti proto, že v průběhu zdaňovacího období se změnila vlastnická nebo jiná práva ke všem nemovitostem v územním obvodu téhož správce daně, které u něho podléhaly dani z nemovitostí, nebo tyto nemovitosti zanikly, je povinen oznámit tuto skutečnost správci daně nejpozději do 31. 1. Následujícího zdaňovacího období.

Daň z nemovitostí je poplatník povinen v daňovém přiznání si sám vypočítat, uplatnit případě osvobození, odpočty a vyčíslit jejich výši a výši daně uvedenou v daňovém přiznání zaplatit. Nebude k tomu vyzýván finančním úřadem. Pro vyplnění údajů v daňovém přiznání poplatník použije všech dostupných dokumentů, které obsahují údaje o jeho dani podléhajících nemovitostech (např. výpis z katastru nemovitostí, stavební povolení, doklady o dědictví a darování, kupní smlouvy, údaje z účetní evidence).

Nacházejí-li se nemovitosti poplatníka dani podléhající v územních obvodech několika finančních úřadů, podá takový počet daňových přiznání, který odpovídá počtu příslušných finančních úřadů, a to jedno daňové přiznání za všechny nemovitosti v územním obvodu finančního úřadu. Daňové přiznání je poplatník povinen podat příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovacího období, a to podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Daňové přiznání se nepodává, pokud je poplatník podal v některém z předchozích zdaňovacích obdobích. Dojde-li však ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně včetně změny v osobě poplatníka (tj. zejména změně výměry nebo ceny nemovitosti nebo uplynutí lhůty osvobození, změně druhu pozemku, změně v užívání stavby nebo nástavby dalších nadzemních podlaží), je poplatník povinen daň do 31. ledna zdaňovacího období přiznat: v těchto případech lze daň přiznat rovnocenně buď podáním daňového přiznání nebo podáním dílčího daňového přiznání. Dojde-li pouze ke změně průměrné ceny půdy přiřazené ke stávajícím jednotlivým katastrálním územím nebo ke změně koeficientu stanoveného obcí, poplatník není povinen podat správci daně daňové přiznání, dílčí daňové přiznání, ani mu sdělit tyto změny.

Bylo-li daňové přiznání podáno v předchozích zdaňovacích obdobích a do 31. ledna běžného zdaňovacího nebylo podáno daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání, vyměří se daň k 31. lednu běžného zdaňovacího období ve výši poslední známé daňové povinnosti případně upravené změnou průměrné ceny nebo koeficientu. Ke změnám skutečností rozhodných pro daňovou povinnost, které nastanou v průběhu zdaňovacího období, se nepřihlíží. Změnu ostatních údajů je poplatník povinen oznámit finančnímu úřadu do 30-ti dnů ode dne, kdy nastaly (tj. především změnu některých údajů o poplatníkovi, zastupování, parcelních čísel, názvu a kódu KÚ, změnu právního vztahu k nemovitostem atd.).

Před uplynutím lhůty k podání přiznání může poplatník podat ještě opravné přiznání, které se použije pro vyměřovací řízení a k přiznání předchozímu se nepřihlíží. Zjistí-li poplatník, že jeho daňová povinnost má být vyšší než jeho poslední známá daňová povinnost podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období, tj. vyšší, než jak daň naposled stanovil pravomocně správce daně, je povinen předložit do konce měsíce následujícího po tomto zjištění dodatečné přiznání. Dodatečné přiznání na nižší daňovou povinnost, než je poslední známá. Lze podat pouze za podmínek daných zákonem č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů. Dodatečná a opravná daňová přiznání se podávají na tiskopisech, které musí být v záhlaví označeny jako dodatečné nebo opravné. Nebylo-li daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání podáno včas, může správce daně vyměřenou daň zvýšit.

Daň z nemovitostí je splatná:

1. u poplatníků daně provozujících zemědělskou výrobu a chov ryb ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. srpna a do 30. listopadu běžného zdaňovacího období
2. u ostatních poplatníků daně ve čtyřech stejných splátkách, a to nejpozději do 31. května, do 30. června, do 30. září a do 30. listopadu běžného zdaňovacího období. Nepřesáhne-li roční daň z nemovitostí částku 1.000,-Kč je pro všechny poplatníky splatná najednou, a to nejpozději do 31. května běžného zdaňovacího období. Ke stejnému datu lze daň z nemovitostí zaplatit najednou i při vyšší částce. Činí-li u jednoho poplatníka celková daňová povinnost z nemovitosti nacházejících se v územním obvodu jednoho správce méně než 30,-Kč daň se neplatí, avšak povinnost podat přiznání k dani trvá.

Daňový dlužník je v prodlení, nezaplatí-li splatnou částku daně nejpozději v den její splatnosti. Penále se počítá za každý den prodlení počínaje dnem následujícím po dni splatnosti až do dne platby včetně

Upozornění: Počínaje zdaňovacím obdobím roku 2001 jsou předmětem daně ze staveb rovněž byty včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí nebo nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí, přičemž stavby, v nichž se tyto byty nebo samostatné nebytové prostory nacházejí, nejsou předmětem daně. Daňové přiznání se v Těchto případech doplní "Vložkou do přiznání k dani z nemovitostí", při jejímž vyplnění se postupuje podle tiskopisu "Pokyny k vyplnění vložky do přiznání k daní z nemovitosti".

nahoru